2025. január 15-én hatályba lép az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény

Digitalizáció 2025-01-13

Nyomtatás

Forrás: e-ingatlanügyvédek.hu | Szerző: dr. Szabó Judit Anna

Digitalizáció és 220%-kal drágább ügyintézés lakáshitelek esetén - áldás, vagy átok? 2025. január 15-én hatályba lép az új, ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és élesedik az elektronikus ingatlan-nyilvántartás, vagyis az ún. E-ING rendszer. A Lechner Tudásközpont által koordinált E-ING projekt célja, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes mértékben elektronikus platformra kerüljenek. Mi változik?

Mi változik?

Teljes digitalizáció az átmeneti időszak után: 2025. január 15-én hatályba lép az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény és a végrehajtásáról szóló kormányrendelet, amelyek együttesen lehetővé teszik, hogy az E-ING, azaz az ügyvédek és közjegyzők által kezelt webes felület váljon az ingatlan ügyintézés elsődleges eszközévé.
Átmeneti időszak nagyjából nyárig: Az átmeneti időszak a 2025. január 15. napját követően indult ingatlan- nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart – eddig még teljes egészében papír alapon is lefolytathatóak az ingatlan-nyilvántartási eljárások.
Itt a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: Az új vevői jog a korábban jól ismert függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése helyett kerül bevezetésre. Az új jog bevezetése miatt a hitelből fizetett lakások ügyintézésének földhivatali díja háromszor annyiba kerül, mint fél évvel ezelőtt.
Automatizált döntéshozatal: Az új rendszer bizonyos feltételek mellett akár órák alatt lehetővé teszi a tulajdonjog bejegyzését. Ezt szinte csak a készpénzes vevők tudják kihasználni.
Személyes jelenlét szükségessége: Az átmeneti időszakot követően meghatalmazásokat, valamint a tulajdonjog bejegyzési engedélyt az ügyvéd előtt személyes jelenléttel, elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-al, illetve DÁP-pal lehet majd hitelesíteni.

E-ING rendszer

Az E-ING rendszer, vagyis az elektronikus ingatlan-nyilvántartás, egy webes platform, amelynek célja a magyarországi ingatlan-nyilvántartási eljárások teljes digitalizálása és egyszerűsítése. Az E-ING rendszer eredetileg 2024. február 1-jén indult volna, ezt halasztották előbb 2024. október 1., majd 2025. január 15. napjára.

A rendszer élesítése egybeesik az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) hatályba lépésével. Az E-ING rendszer használata nem lesz kötelező – legalábbis eleinte. Az átmeneti időszakban, vagyis a 2025. január 15. napját követően indult eljárásokban meghozott „ötszázezredik végleges döntést” követő 10. napig papíralapú kérelmek is benyújthatók, amelyekről a földhivatalok is hagyományos módon döntenek.

Mikorra várható az ötszázezredik döntés?

Az elmúlt években átlagosan 134 470 lakástranzakció volt országszerte. Végleges döntést igényel ugyanakkor az ajándékozás, a jelzálogjog bejegyzése, az összes termőfölddel kapcsolatos ügylet, a hagyatéki eljárásokkal kapcsolatos tulajdonosváltozások, de például a haszonélvezeti jog bejegyzése is.

Idézet: „Arra számítunk, hogy már 2025 szeptemberében véget ér az átmeneti időszak és kötelezővé válik az E-ING rendszer használata. Természetesen nem kizárt, hogy a jogalkotó idővel további engedményeket tesz.” – mondta dr. Illés Géza Márton, az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetője.

Forrás: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0015.html

Tényleg csak digitálisan tudnak majd aláírni az ügyfelek?

Az ügyvédek körében nagy felháborodást keltett, hogy az E-ING rendszerben csak akkor lehetett volna eljárni, ha az ügyfelek elektronikus aláírással, Ügyfélkapu+-al, vagy DÁP eAláírással adnak meghatalmazást, illetve tesznek meg bizonyos nyilatkozatokat. Szerencsére 2025 január 31-én úgy módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló kormány rendelet szövege, hogy amit korábban digitálisan kellett volna hitelesíteni, azt

az ügyvéd az E-ING rendszerből előbb kinyomtatja,
az ügyfél személyes jelenléttel az ügyvéd előtt aláírja,
az ügyvéd bescanneli, pontosabban „elektronikus okirattá” alakítja majd
az okirat oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.

Az újfajta kinyomtatós eljárás jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet jogosult képviselője részére kötelező - természetes személyek esetén választható.

További információ: https://e-ingatlanugyvedek.hu/blog/elektronikus-az-ingatlan-nyilvantartas-2025-tol

Drágább lesz hitelből lakást venni a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal

Tipikus esetben a vevő nem egyösszegben (köznapi nyelven készpénzben) rendezi az ingatlan több tízmilliós vételárát, hanem lakáshitelt vesz fel. Ilyenkor az eladó az adásvételi szerződésben még nem engedi meg, hogy a vevő tulajdonjogát a tulajdoni lapra bejegyezzék – az írásbeli hozzájárulás egy külön okiratba kerül, amit az eljáró ügyvéd letétbe vesz és őriz egészen a vételár teljes összegű megfizetésééig.

A korábbi jogszabály lehetőséget biztosított arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság az eljárást 6 hónapra felfüggessze, majd a fenti, ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt bevárva, ugyanabban az eljárásban döntsön a vevő kérelméről. Az új, az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépésével párhuzamosan megszűnik az ún. függőben tartás, helyette bevezetésre kerül a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog. A hatályba lépő szabályok értelmében először a biztosítéki jogot jegyzik be – ha pedig a vevő kifizette a vételárat, akkor a tulajdonjog bejegyzését egy külön eljárásban kell kérni.

Ha valaki 2024. nyarán használt lakást vásárolt jelzáloghitel segítségével, akkor a földhivatal 6600 Ft igazgatási szolgáltatási díj ellenében bejegyezte a tulajdonjogát. Az eljárás díja 2024. július 29-én 10 600 Ft-ra nőtt. 2025. január 15-től a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog miatt pedig már kétszer is ki kell majd fizetni a 10 600 Ft-ot. Ez 221,21%-os növekedést jelent fél éven belül.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése nélkül várhatóan a bankok nem finanszírozzák a lakáshiteleket, így a plusz eljárást nem lehet majd megspórolni. A vevői jog legfeljebb öt évre jegyezhető be a tulajdoni lapra és az első hat hónapban teljes körű védelmet nyújt a végrehajtással szemben. A hat hónapos időszakot követően a jog elidegenítési és terhelési tilalomként funkcionál.

További információk: https://e-ingatlanugyvedek.hu/a-tulajdonjog-fenntartashoz-kapcsolodo-vevoi-jog

Könnyebb lesz új lakást venni?

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási rendelete (Inytv. vhr.) bevezeti a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot is. A jog öt évig elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez, ami biztosítja, hogy az ingatlant az építkezés során ne lehessen újra eladni, vagy a vevő hozzájárulása nélkül megterhelni.

Az újfajta vevői jog hibája, hogy a jelenlegi formájában csak egy már meglévő helyrajzi számmal rendelkező ingatlant képes biztosítani. A társasházépítés során a lakások mind saját helyrajzi számot kapnak, a jogszabály pedig nem biztosítja a régi és az új helyrajzi számok közötti átjárhatóságot. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal szemben itt az sem biztosított, hogy a vevő a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog ranghelyén (visszamenőleges hatállyal) szerezzen tulajdonjogot - vagyis jelenlegi formájában kérdéses, hogy az újépítésű lakások banki hitelezésének felpezsdítésére a jelenlegi szabályozási környezet alkalmat ad-e

További információ: https://e-ingatlanugyvedek.hu/jovobeli-epuletre-vonatkozo-vevoi-jog

Ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult ügyvédek

Fontos megjegyezni, hogy az E-ING rendszer használatához az ügyvédeknek speciális jogosultságot kell szerezniük, csak az ilyen ügyvédek (kamarai jogtanácsosok) lesznek az ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosultak. Az új „jogosítványt” az kaphatja meg, aki teljesíti a kötelező képzéseket és egy vizsgát, valamint – kb. évente 70 000 Ft összegű - kiegészítő felelősségbiztosítást is köt.

További információ: https://e-ingatlanugyvedek.hu/blog/az-e-ingatlan-nyilvantartas-kapcsan-modosult-az-uttv

Pletykák ügyvédi körökből

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai több megye földhivatali ügyintézőitől is azt hallották, hogy szerdán mégsem élesítik az elektronikus eljárási felületet. Folyosói pletykák szerint az E-ING rendszert tesztüzemben is csak január végén kapcsolják be – akkor is csak erre kijelölt megyékben. Ezt semmilyen ügyvédi kamarai, vagy más hatósági tájékoztatás alapján nem tudjuk megerősíteni.

Bővebben az e-ingatlanügyvédek.hu-ról

Az e-ingatlanügyvédek.hu az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás által létrehozott és működtetett online platform. A társulás vezetői dr. Illés Géza Márton és dr. Szabó Judit Anna ügyvédek. Országszerte több mint 40 taggal rendelkezünk.

Célunk: minőségi ügyvédi szolgáltatás ingatlanügyekben.

Vissza az előző oldalra

A Cégmenedzselés előfizetés az alábbi szolgáltatásokat nyújtja:

Cégvezetés hírek: aktuális napi információk
Jegyzetek: tanulmányok, szakértői anyagok
Cégmenedzselés Hírlevél hetente
Céges ügysegéd - ügyintézési segédletek, ügyleírások, tájékoztatók a jogszabályi megfeleléshez
Webáruház Free! Előfizetőknek minden ingyenes! Itt minden üzleti könyv, szabályzat (cafetéria, gdpr, információbiztonság, számviteli) iratminta előfizetőknek korlátozás nélkül szabadon letölthető!

Előfizetek a Cégmenedzselés csomagra Feliratkozom a Cégmenedzselés Céges Ügysegéd Hírlevélre